Квартира без обмана

Независимо от того, прибегнете ли вы к услугам специалистов по недвижимости или возьмете все хлопоты сделки на себя, нужно знать, от чего зависит чистота сделки купли-продажи вашей квартиры.

I. Наличие полного комплекта документов

Добросовестный продавец должен предоставить следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в Комитете муниципального жилья).
2. Справку БТИ о стоимости квартиры, а также экспликацию + поэтажный план помещения.
3. Архивную выписку из домовой книги.
4. Копию финансового счета на квартиру.
5. Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
6. Решение комиссии об опеке (если в продаваемой квартире проживают несовершеннолетние).
7. Разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости. Если продавец на момент продажи не имеет супруга (супругу), он должен представить на сделку нотариально заверенное заявление о том, что на данный момент он не состоит в законном браке. А также предоставить нотариально заверенное заявление о том, что данная квартира приобретена на его собственные средства и у него отсутствует супруга (супруг), который имел бы право собственности на данную квартиру. Дополнительное разрешение, если в квартире проживают лица с ограниченной дееспособностью.
8. Нотариально заверенное обязательство прописанных на момент продажи в квартире лиц (кроме продавца) о снятии с учета и освобождении квартиры в течение определенного срока с момента регистрации (обычно 2–4 недели).
9. Справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете.
10. Договоры предыдущих сделок по квартире.
11. Справку об уплате налога на недвижимость.

II. Правильно составленный договор купли-продажи квартиры содержит:

1. Место заключения договора (например, город Москва).
2. Дата договора – прописью.
3. Полностью должны быть написаны: наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса местожительства и реквизиты документов, удостоверяющих личности.
4. Предмет сделки и четкие сведения о квартире. Например, «Продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: (адрес) общей площадью с учетом балконов и лоджий (цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (цифрами и прописью) кв. м».
5. Сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (к примеру, «по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище №00011111 от 10 декабря 1997 года, договора передачи №0101010 от 10 декабря 1997 года, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья Москвы 12 декабря 1997 года за № 5-555555»).
6. Цена квартиры в рублях (стороны согласились, что продавец продает покупателю указанную квартиру за (цифрами и прописью) рублей). Бывает, что в договоре указывают неполную стоимость квартиры (чтобы избежать больших налоговых сборов). Но в этом случае надо помнить, что если по каким-то причинам сделка будет аннулирована, то продавец может рассчитывать лишь на возврат суммы, указанной в договоре.
7. Если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользоваться квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть приложен перечень этих лиц с указанием их прав пользования.

III. Этапы сделки

1. . Размещение объявления о продаже квартиры в средствах массовой информации и в базе данных риелторов и периодическое его возобновление. На практике на этап рекламирования уходит от недели до трех месяцев.
2. Показы квартиры потенциальным покупателям, окончательное определение цены, за которую она будет продаваться.
3. Просмотр будущим покупателем документов на квартиру (возможно внесение покупателем задатка).
4. Назначение даты сделки. Встречаются все участники сделки. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в банковскую ячейку с условием доступа к ней продавца до определенного срока и покупателя в определенный срок и при наличии зарегистрированного в Москомрегистрации договора о купле-продаже квартиры на имя покупателя. Договор купли-продажи заверяется у нотариуса. Подаются документы на регистрацию сделки.
5. Окончательные расчеты после дня подписания договора.

Важно!

Не подписывайте договор, если вам не понятны какие-то его разделы!

Предварительный платеж

Если вариант устраивает и продавца, и потенциального покупателя, по негласным правилам покупатель вручает продавцу (или его представителю) небольшую денежную сумму – аванс или задаток. В чем разница?

• Задаток – обязательство покупателя купить данную квартиру. Выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей в доказательство исполнения договора (ст. 380 ГК РФ). Передача денег оформляется письменным соглашением. В документе стороны определяют точные условия сделки, указывают точную сумму задатка и оговаривают, что это предоплата за такую-то квартиру (адрес, площадь, кому и на каких основаниях она принадлежит). Правильно также будет указать, что покупатель обязуется в конкретный срок выкупить эту квартиру по такой-то цене, а продавец обязуется до этого времени не продавать ее никому другому. В соглашении указываются и штрафные санкции за нарушение сторонами своих обязательств. Если покупатель отказывается от квартиры, внесенные деньги остаются у продавца. Если продавец передумал продавать квартиру (вообще или данному покупателю), задаток возвращается покупателю в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
  
• Аванс – предоплата за квартиру для обеспечения конкретного варианта. Передача денег также оформляется письменным соглашением. Если одна из сторон нарушила договор, аванс возвращается полностью в однократном размере. Сегодня практически все риелторы работают по схеме аванса. Между крупными агентствами недвижимости существует джентльменское соглашение о возврате денег в случае, если были обнаружены препятствия к совершению сделки. При самостоятельном проведении сделки люди порой довольствуются простой распиской о передаче аванса. Но судебные органы признают лишь оговоренные Гражданским кодексом Российской Федерации документы. 

Источник: www.extra-m.ru